dal geom. Aldo Davide Pilato riceviamo e pubblichiamo:
Locali commerciali vuoti, vetrine polverose, insegne sbiadite. Numerosi i cartelli «Vendesi» o «Affittasi» che rimangono appesi per anni. La stampa locale lo documenta da oltre un decennio. Già nel 2013 il Giornale di Sicilia parlava di «desertificazione» del centro. Nel 2024 Italia Nostra rilanciò la denuncia sul «degrado evidente». Nel 2025 cronache di vandalismi, rifiuti abbandonati, risse notturne. Oltre dieci anni di allarmi, parlando apertamente di «desertificazione», «spopolamento commerciale», «degrado urbano». E il fisco non ha mosso un passo indietro.
I dati sono impietosi. Negli ultimi due anni, nella zona fiscalmente classificata B4 del centro storico, i valori delle compravendite di unità commerciali oscillano tra 174 e 296 euro al metro quadro, con una media di 235 euro. Eppure, quegli stessi immobili continuano a essere tassati come se si trovassero nel pieno della loro vitalità economica, mentre i canoni di affitto in molti casi non coprono nemmeno l’IMU dovuta.
Il mutamento strutturale delle caratteristiche della zona costituisce il fondamento del diritto dei proprietari di chiedere per legge la revisione del classamento catastale. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016 stabilisce espressamente che «le caratteristiche estrinseche, ed in particolare l’ubicazione e i servizi territoriali disponibili, ne determinano essenzialmente il livello di redditività (classe), che può ordinariamente modificarsi nel tempo». In altre parole: se la zona peggiora, la classe catastale deve scendere. Non è una facoltà discrezionale dell’Amministrazione. È un dovere di adeguamento alla realtà.
L’articolo 38 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR 917/1986) prevede che il contribuente possa presentare domanda di revisione del classamento quando la rendita catastale non corrisponde più alla redditività effettiva dell’immobile. E l’articolo 46 del nuovo Testo Unico della Giustizia Tributaria (D.Lgs. 175/2024) attribuisce alle Corti di Giustizia Tributaria la competenza piena sulle controversie concernenti «la consistenza, il classamento delle singole unità immobiliari urbane e l’attribuzione della rendita catastale».
La beffa dopo il danno: quando vendere a prezzo di mercato diventa un azzardo fiscale
Quando un proprietario vende il proprio immobile commerciale a un prezzo coerente con il mercato reale — diciamo 20.000 o 30.000 euro per un negozio in centro storico — non mette in tasca un guadagno: nella maggior parte dei casi sta limitando una perdita, oppure sta liquidando l’unico bene che gli è rimasto.
Ma il meccanismo dell’imposta di registro funziona al contrario. L’Agenzia delle Entrate, applicando il metodo comparativo previsto dall’articolo 51 del DPR 131/1986, confronta il prezzo dichiarato con i valori OMI — quelli che, come abbiamo visto, sono fino a cinque volte superiori ai prezzi reali — e contesta la differenza. Il venditore e il compratore si ritrovano destinatari di un avviso di liquidazione con la richiesta della maggiore imposta oltre sanzione e interessi. Il tutto è dovuto in solido da entrambe le parti contraenti: venditore e acquirente.
A questo si aggiunga il meccanismo del contraddittorio ex articolo 6-bis della legge 212 del 2000. Oggi, prima di emettere l’avviso di accertamento, l’Ufficio notifica uno schema di atto e concede sessanta giorni per presentare osservazioni. È uno strumento di garanzia importante, ma nella pratica si traduce in un ulteriore onere per il contribuente, che deve farsi assistere, raccogliere documentazione, predisporre una memoria difensiva — e tutto questo mentre ha già incassato un prezzo inferiore al valore che l’Ufficio ritiene congruo. In sostanza: si vende a poco perché il mercato non riconosce altro, e si paga il prezzo di dover dimostrare che quel poco era il giusto prezzo.
Non è un dettaglio tecnico. È il nodo che lega la crisi del centro storico alla crisi fiscale dei suoi proprietari. Ed è il motivo per cui il declassamento catastale non è una questione di lana caprina, ma l’unica via per riallineare il prelievo fiscale alla realtà economica della città.
L’appello alle istituzioni locali – soluzione a costo zero
C’è un ulteriore tassello che potrebbe fare la differenza. L’articolo 51 comma 3 del DPR 131/1986 prevede che l’Agenzia delle Entrate, nel determinare il valore degli immobili ai fini dell’imposta di registro, possa tenere conto di «ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni».
Una delibera del Consiglio Comunale di Caltanissetta che prendesse atto ufficialmente del degrado del centro storico e del suo impatto sui valori immobiliari sarebbe un segnale importante: sia per i contribuenti che chiedono il declassamento, sia nei confronti dell’Amministrazione finanziaria.
La crisi del centro storico non è solo un problema urbanistico. È diventata una questione di giustizia fiscale. Tassare un immobile come se fosse in una zona commerciale viva, quando quella zona è spenta da anni, non è solo economicamente irrazionale: è contrario alla legge. La stessa disciplina dell’imposta di registro, del resto, fissa regole precise: l’articolo 71 del DPR 131/1986 — nella versione vigente dopo la riforma sanzionatoria del 2024 — prevede una sanzione del 70 per cento sulla maggiore imposta solo se il valore accertato, ridotto di un quarto, supera quello dichiarato. E l’articolo 76 comma 1-bis impone all’Ufficio di notificare l’avviso di rettifica entro due anni dalla registrazione, a pena di decadenza. Strumenti di garanzia che i contribuenti devono conoscere e far valere.
Geom. Aldo Davide Pilato — Albo Geometri Provincia di Caltanissetta n. 1143
